一、案情

    原告陈女与被告陈男系姐弟关系。2006年北京市通州区某村进行旧村改造，陈男与该村村委会签订《房屋买卖协议》，以12.75万元购买本案诉争房屋，约定2008年12月31日前交付房屋。《房屋买卖协议》签订后，陈男又与陈女达成口头房屋买卖协议，约定陈男将诉争房屋以20万元价格卖给陈女，达成协议后陈女给付了陈男20万元。后村委会未如约向陈男交付房屋。2010年陈男表示不愿继续履行与陈女之间的口头房屋买卖协议，双方发生纠纷。后在案外人庚某、邓某协调下，双方于2010年8月签订《付款协议》一份，载明：“今有陈男欠陈女人民币20万元。另补齐人民币20万元。总合计共欠人民币40万元。双方协定于2010年9月20日前一次性付清。如有违约，双方商定法律解决。”2011年1月陈男给付陈女40万元。2010年9月，陈女向法院提起诉讼，法院判决认定双方房屋买卖合同关系已于《付款协议》签订时解除。现陈女认为从《付款协议》看，陈男给付40万元中补给她的20万元是定金罚则的适用，并未涉及陈男违约后给其造成的损失，要求陈男赔偿其可得利益损失10万元。陈男则认为其补给陈女的20万元就是对陈女损失的补偿，不是定金罚则的适用。

    二、审理情况

    一审法院经审理后认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。根据查明的事实，被告陈男与原告陈女达成口头协议，将诉争房屋出售给陈女，陈女给付陈男购房款20万元，故双方形成房屋买卖合同关系，陈男应按双方约定履行合同。陈男在出售房屋后反悔，其行为违反了诚实信用原则，给陈女造成了损失。但陈男与陈女在中间人的协商下于2010年8月21日签订了《付款协议》，该协议系针对双方之间的房屋买卖事宜所签订，协议的签订表示双方对房屋买卖合同解除达成了一致意见，陈男退还陈女购房款20万元，并另行支付20万元，此协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方都具有约束力,双方应当履行。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，但是定金应当以书面形式约定，且定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，显然陈女给付陈男的20万元是购房款，不是定金，双方没有书面的房屋买卖合同，也没有书面的定金合同，双方的违约责任中不存在定金责任, 故本院对于陈女关于陈男在返还房款之外另行给付的20万元是定金罚则的主张不予采信。就本案查明的事实可以认定，陈男在房款之外给付的20万元是对陈女因陈男违约行为而产生损失的补偿，现陈男已经按照双方约定给付陈女40万元，虽给付期限晚于《付款协议》的约定，但这是因为陈女提起撤销《付款协议》诉讼所造成的。故对于陈女要求陈男赔偿可得利益损失10万元的诉讼请求，理由不当，证据不足，本院不予支持。

    判决作出后，陈女不服提起上诉，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。

    三、意见

    本案的争议焦点在于：如何认定陈男与陈女达成的《付款协议》的性质和效力，协议中关于陈男在返还20万元购房款之外另行给付陈女20万元的约定是定金罚则的适用还是对陈女损失的赔偿，陈女的损失是否已经得到了合理赔偿，在付款协议履行完毕后陈女是否还能再次向陈男主张违约赔偿。

    （一）《付款协议》的性质和效力

    原告陈女与被告陈男之间的房屋买卖协议产生纠纷之后，双方在中间人的协调之下签订了《付款协议》，该《付款协议》实际上是原告陈女和被告陈男双方之间解除原房屋买卖协议并解决陈男违约责任的合意。

    首先，该《付款协议》签订的目的是为了解决双方之间因陈某违反房屋买卖协议而产生的纠纷，即违约责任问题。其次，该《付款协议》是当事人的真实意思表示，形式与内容皆不违反法律的相关规定，且不存在欺诈胁迫等导致合同效力瑕疵的问题，因此该协议是有效成立的协议。有效成立的协议对双方当事人具有法律约束力，双方都应当遵守。最后，该《付款协议》具有解除陈女与陈男原有的房屋买卖协议的效力，从签订付款协议之日起，双方解除房屋买卖协议，这一解除效力在法院的生效判决中得到了确认。因此，该《付款协议》实际上是原告陈女和被告陈男双方之间解除原房屋买卖协议并解决陈男违约责任的合意。《付款协议》签订后，双方之间原来的房屋买卖合同关系合意解除，原债权债务关系消失，双方之间产生新的债权债务关系。

    （二）《付款协议》约定的违约责任性质

    本案中双方当事人对《付款协议》中约定条款的性质产生了争议，原告陈女主张是定金罚则，即陈女给付了陈男20万元定金，陈男违约导致适用定金罚则，陈男双倍返还20万元定金。被告陈男主张是对原告损失的补偿款，即陈女先前给付陈男20万元是购房款，房屋买卖协议解除后陈男返还陈女20万购房款，并补偿陈女损失20万元。解决这一争议的关键在于认定双方之间是否存在定金责任，陈女给付陈男的20万元现金的是否是定金。

    根据我国担保法第六章的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，但是定金应当以书面形式约定，且定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，原被告双方没有订立书面的房屋买卖合同，更没有书面的定金合同，不符合法律规定的“定金应当以书面形式订立”的规定。且陈女给付陈男的现金数额是20万元，与房屋价格相等，不符合“定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定。综上我们可以认定，陈女给付陈男的20万元现金不是定金，而是购买房屋的价款，即购房款，双方之间约定另行给付的20万元并非定金罚则的适用，而是违约金。

    （三）陈女要求陈男再行赔偿10万元损失的请求应不予支持

    原告陈女与被告陈男订立了合法有效的《付款协议》，协议内容是陈男因不履行房屋买卖协议而应当承担的违约赔偿责任，是双方在自愿平等协商的基础上达成的合意，该协议对双方当事人具有法律约束力。付款协议约定的违约责任赔偿数额为20万，而陈女在诉讼中主张违约造成的利益损失为10万元，付款协议中约定的赔偿数额足以赔偿陈女主张的利益损失。且双方在陈女起诉前已经按照《付款协议》的约定履行完毕各自的义务，双方之间的权利义务终止，陈男已经就自己违约行为承担了相应的赔偿责任。因此，对于陈女有关其10万元利益损失未得到赔偿的主张应不予支持。

    综上，一审、二审法院的判决是正确的。